Администрация города Сорска

Ипотека – это залог, в котором объектом является  недвижимость (квартира, земельный участок, гараж, дача и т.п.). Различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона.

С ипотекой в силу договора, все более или менее понятно: она возникает на основании договора, по которому  кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику (залогодателю).

«К примеру, банк предоставляет ипотечный кредит под залог уже имеющейся в собственности квартиры, при котором заемщик может получить крупную денежную сумму на личные цели, предоставив банку квартиру в качестве обеспечения возвратности кредита». Договор об ипотеке с 1 июля 2014 г. не регистрируется, но подлежит государственной регистрации ипотеки в качестве обременения права на объект недвижимости. После погашения долга перед банком обременение снимается в установленном законом порядке (по заявлению).

Ипотека в силу закона — это ипотека, возникающая после наступления определенных фактов, прописанных в законе. Она возникает в следующих случаях. Рассмотрим случай покупки недвижимости с использованием кредитных средств банка или другой кредитной организации. К примеру, вы желаете купить квартиру, но нет достаточной суммы денег. Для этого вы берете в банке кредит на приобретение жилья и заключаете договор купли-продажи квартиры. В этом случае право собственности на квартиру будет зарегистрировано с обременением в виде ипотеки в силу закона (соответствующую запись вы увидите в полученном свидетельстве о государственной регистрации права), то есть квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вы не расплатитесь по взятому кредиту. Такая же ситуация будет иметь место при заключении договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств. После сдачи объекта в эксплуатацию при обращении за регистрацией права  на помещение (например, квартиру) наряду с регистрацией права собственности будет проведена и регистрация ипотеки в силу закона в пользу банка.

Бывают случаи, когда ипотека в силу закона возникает и при продаже недвижимости в кредит или с рассрочкой платежа. Например, если в договоре купли-продажи будет указано, что покупатель оплатит квартиру в течение трех дней после государственной регистрации перехода права, то в выданном свидетельстве в строке "Обременения" будет запись "ипотека в силу закона". Если же продавец и покупатель договорились о том, что обременение ни к чему, то в договор нужно включить фразу: «Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации, ипотека в силу закона не возникает». При рассрочке платежа в договоре купли-продажи будет указано, что покупатель определенную сумму оплатил до подписания или в момент подписания договора, а оставшуюся сумму оплатит в течение определенного срока после государственной регистрации перехода права. Ситуация с регистрацией обременения в этом случае аналогична продаже в кредит.

Еще хотелось бы рассказать об одном случае ипотеки в силу закона, о котором редко кто знает или помнит. Допустим, вы решили осуществить свою мечту о собственном доме, но для приобретения земельного участка и для строительства дома определенной суммы денег не хватает. Банк предоставил вам кредит под залог земельного участка, т.е. при регистрации права собственности на участок ваше право будет обременено ипотекой в пользу банка.  После завершения строительства вы обращаетесь за государственной регистрацией права на дом. В силу закона все объекты недвижимости, построенные на земельном участке, находящемся в залоге, также обременяются ипотекой, если иное не оговорено в договоре. Таким образом, до тех пор, пока гражданин не погасит кредит, в залоге у банка будут находиться не только земельный участок, но и дом, а также все другие возведенные на этом участке объекты недвижимости.

Ведущий специалист-эксперт
Усть-Абаканского отдела
Управления Росреестра по РХ        Галина Ивановна Крестинина