Администрация города Сорска

ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

При приобретении жилья на первичном рынке недвижимости особенно важно проверить документы, на основании которых составлен договор. Именно этот договор будет являться основанием для государственной регистрации прав собственника квартиры.

Приобретение недвижимости на первичном рынке может быть осуществлено:

- путем заключения договора купли-продажи (когда право собственности продавца- Застройщика на данную квартиру будет зарегистрировано в ЕГРП);

- заключением договора долевого участия в строительстве жилого дома;

- на основании уступки права требования.

Обратите внимание! Перед заключением того или иного договора необходимо проверить соответствующие документы, чтобы убедиться, действительно ли данное лицо имеет право совершать сделку в отношении указанной квартиры?

КУПЛЯ-ПРОДАЖА КВАРТИР

При совершении сделки купли-продажи квартиры таким документом является Свидетельство о государственной регистрации права. При этом перед сделкой необходимо дополнительно запросить у продавца также выписку из ЕГРП, чтобы исключить возможность смены правообладателя или наложения обременения на квартиру. Существуют способы мошенничества при заключении предварительных договоров купли-продажи недвижимости.

ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в оговоренные договором сроки своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (иной объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации прав собственности и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик обязан не позднее чем через 10 дней после получения этого разрешения передать его или нотариально удостоверенную копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

РЕГИСТРАЦИЯ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При заключении договора долевого участия в строительстве необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими право на земельный участок, разрешением на строительство и т.п.

Во избежание в дальнейшем непредвиденных расходов по договорам участия в долевом строительстве необходимо:

1. В договоре четко зафиксировать фразу: "Цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит".
2. Не забыть, что после приемки дома государственной комиссией последуют выплаты, связанные с оформлением права собственности на квартиру: госпошлины и различные сборы, которые оплачиваются в орган регистрации, БТИ и т.д.
3. При указании в договоре нечетких сроков окончания строительства и введения дома в эксплуатацию (такой-то квартал такого-то года) необходимо уточнить ответственность застройщика за несоблюдение сроков, обычно это 5 - 10% от стоимости квартиры. В договоре должны быть отражены моменты, если застройщик не уложится и в продленный срок.
4. Оплату коммунальных платежей и эксплуатационных расходов желательно произвести с момента, указанного в договоре, а уже затем (после получения квартиры по акту приема-передачи и оформления ее в собственность) сделать перерасчет излишне выплаченной суммы.
5. Довольно часто в предварительных договорах купли-продажи нет четкого указания на то, какая из сторон должна оплачивать государственную пошлину за регистрацию права продавца на квартиру, а также как распределяются расходы по оплате госпошлины за регистрацию сделки. Неурегулированность данного вопроса в договоре или расплывчатость формулировок приводит к тому, что покупатель вынужден оплачивать указанные суммы за своего продавца – юридического лица, что составляет дополнительные расходы в размере, превышающем 20 тысяч рублей.

ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ НА ОСНОВАНИИ УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ

Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Дольщики, вложившиеся в строительство объекта недвижимости на ранних этапах строительства, чтобы заработать на разнице в цене (по мере строительства растет и цена 1 кв. м) или по каким-либо другим причинам переуступают свой договор. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик обязан в срок погасить. Если договор долевого участия был оформлен согласно требованиям Федерального Закона № 214-ФЗ, права нового участника долевого строительства защищены.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.